惠誉:予时代中国控股(01233.HK)拟刊行高级美元票据“BB

 英国基地     |      2021-11-20 01:40
本文摘要:-2020年和2021年权益购地金额约占销售回款的40%-45% -2020年和2021年条约销售额将增长10% -2020年和2021年EBITDA利润率(不含资本化利息)保持在25%左右 都会更新项目对评级形成支撑: 时代中国控股自2018年起开始受益于都会更新项目;该公司就其提供的土地一级开发服务获得政府赔偿且能够以低于市场水平的成本拿地。惠誉预计基于旧改项目的历史转化速度到2021年都会更新项目占时代中国控股土地储蓄的比例将为15%-20%。

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-2020年和2021年权益购地金额约占销售回款的40%-45%

-2020年和2021年条约销售额将增长10%

-2020年和2021年EBITDA利润率(不含资本化利息)保持在25%左右

都会更新项目对评级形成支撑:时代中国控股自2018年起开始受益于都会更新项目;该公司就其提供的土地一级开发服务获得政府赔偿且能够以低于市场水平的成本拿地。惠誉预计基于旧改项目的历史转化速度到2021年都会更新项目占时代中国控股土地储蓄的比例将为15%-20%。鉴于都会更新项目可连续的高利润率时代中国控股将能蒙受更高的杠杆率。

该公司新拿地中约有30%是由都会更新项目转化而来。

利润率稳定:惠誉预计时代中国控股约为30%的EBITDA利润率(不含资本化利息)将随都会更新项目确认收入的比例上升而改善。

转化自都会更新项目的开发物业项目的毛利率较高(逾40%)原因在于较低的拿地成本以及都会更新项目的初始成本、租金补助和低于市场水平的安置房建设支出。2017年、2018年及2019年时代中国控股的毛利率划分为28%、31%及29%。

现金接纳率上升:2019年时代中国控股的现金接纳率从2018年70%的历史新低回升至77%原因是广东省内一些都会的限价政策有所放松且衡宇抵押贷款审批流程有所缩短。2018年时代中国控股的销售回款率处于低位是因为2017年下半年开始海内信贷情况有所收紧。信贷收紧导致购房者获得衡宇抵押贷款的时间有所延迟进而拖慢房企的现金接纳速度。

业务规模虽有增长但仍对评级形成制约:鉴于时代中国控股销售规模翻番的中期目的惠誉预计未来三年该公司将保持可连续的销售增速。政府深化大湾区整合的计划令广东省的需求强劲这亦对时代中国控股的销售形成支撑。2019年时代中国控股的条约销售总额增长29%至780亿元人民币其中归属于该公司的比例约为75%。

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惠誉认为时代中国控股的权益销售额是其评级的一个主要制约因素相比之下2019年“BB”评级房企的权益销售额凌驾900亿元人民币。

更高的杠杆率:2019年底杠杆率(以净债务/调整后库存为单元按比例合并合资企业和联营企业)惠誉预计杠杆率在2020年因为该公司的指导目标是将不凌驾其销售收入的一半用于土地。其庞大的土地储蓄足以支撑3.5-4.0年的销售也提供了土地征用的灵活性。

杠杆率上升:2019年时代中国控股的杠杆率(以净债务/调整后库存的比率权衡;按比例合并合资企业和联营企业)为47.4%。鉴于时代中国控股购地款不凌驾销售收入50%的指引惠誉预计2020年该公司的杠杆率将保持稳定。时代中国控股足以支持3.5-4.0年销售需求的庞大土地储蓄亦令其具有拿地灵活性。

-EBITDA利润率(不含资本化利息)连续高于30%

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时代中国控股评级的支持因素在于该公司土地储蓄富足、优质在广东省内具有较高的品牌知名度以及房地产开发业务在保持较高周转率的同时毛利率维持在25%-30%的良好水平。此外都会更新项目的土地一级开发收入成为时代中国控股一个新的流动性泉源。

惠誉认为时代中国控股的盈利能力将得益于利润率更高的都会更新项目。时代中国控股评级的制约因素在于与“BB”评级同行相比该公司的房地产开发业务规模较小杠杆率较高。

评级推导摘要

本刊行人评级研究中惠誉的关键评级假设包罗:

-业务规模扩大至与“BB”评级同业相当的水平

时代中国控股在广东省内业务结构甚广这点与合景泰富团体控股有限公司(KWG Group Holdings Limited简称“合景泰富团体”01813.HK BB-/稳定)、中国奥园团体股份有限公司(China Aoyuan Group Limited简称“中国奥园”03883.HKBB-/正面)及龙光团体有限公司(Logan Group Company Limited简称“龙光团体”03380.HKBB/稳定)相似。中国奥园和龙光团体的地域多元化水平较高且权益销售规模较大且惠誉预计这两家公司未来1。


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